賃貸借トラブルQ&A

■退去時に大家さんから請求されたリフォーム費用（原状回復費用）について、支払いをしなくてよい２つのケース。

■敷引特約は、有効？

■突然、大家さんから賃貸マンションを明け渡してほしいと言われてしまったら…。

■定期借家という契約をご存知ですか？

■家賃の減額の請求はできるでしょうか？

退去時に大家さんから請求されたリフォーム費用（原状回復費用）について、支払いをしなくてよい２つのケース。

ケース１　普通の生活でついた汚れや劣化によって物が壊れた場合。

ケース２　長年入居していて、退去する際にすでに価値がなくなってしまっている場合。

※以上の２点の基準は、国土交通省により、トラブルの解決の指針（ガイドライン）として示されていています。なお、賃貸借契約の内容によっては、異なる結果となる場合もありますので契約内容をよく確認することが大切です。

■ケース1について

普通の生活をしていても部屋は汚れるもの。入居者が賠償をしなくてはいけないのは、不注意で部屋を壊してしまったり汚してしまったりした場合です。普通に生活をしていてついた汚れについては、賠償をする必要はありません。
ガイドラインでは、部屋の状況に応じて、入居者の方の負担で修繕しなければならないもの、大家さんの負担で修繕をしなければならないものの区分を示しています。

（以下は、ガイドラインより）

Ａ…入居者が通常の使い方・住まい方をしても発生するもので、原則として、大家さん負担。

Ｂ…入居者の故意または不注意で発生するもので、原則として、入居者負担。

Ａ＋Ｂ…入居者が通常の使い方・住まい方をしても発生するものだが、その後の手入れの仕方が悪く、損耗が発生・拡大したもの。入居者負担となる場合がある。

	A （大家さん負担）	A+B （大家さん又は入居者負担）	B （入居者負担負担）
	入居者が、通常の使い方、住まい方をしても発生する次の入居者のためにするグレードアップの要素のある物も含む	入居者の手入れや管理の方法が悪くて、発生または拡大したもの	入居者の通常の使用とは言えず、不注意による汚損といえるもの
床・畳・フローリング	●家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 ●畳の変色等	●カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ・　カビ	●引っ越しの作業中に生じたひっかきキズ ●キャスター付のイス等によるフローリングのキズ
壁・クロス	●テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ（電気やけ） ●壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替は不要の程度のもの）	●台所の油汚れ ●結露を放置したことにより拡大したカビ	●たばこのヤニ・ニオイ ※ヤニによるクロスの変色などの場合は、通常の使用を超えると判断される場合が多いと思われる。 ●落書き
その他	●専門業者によるハウスクリーニング ●エアコンの内部洗浄 ●消毒（台所、トイレ）	●風呂・トイレ等のカビ	●鍵の紛失、破損

■ケース２について

物の価値は年月に応じて下がっていきます(減価償却）。長年入居していた場合で、退去する際にすでに価値がなくなってしまっているものについては、賠償する必要がありません。

※各部位の耐用年数は？経過年数の考え方

賃貸借契約は、建物を使用する代わりに家賃を支払います。時の経過・使用することによって、建物・内装が古くなり価値がなくなっていくことは、もともと想定されているのです。
入居者は、仮に、不注意等で賠償しなければならないとしても、現存する価値まで賠償すれば足ります。
例えば、ガイドラインによると、クロスについては、６年で価値がなくなってしまうと考えられています。６年以上入居を継続していた場合、不注意でクロス汚してしまっていたとしても、退去時に張替費用を負担しなくてもよいという基準が示されています。

※　経過年数と賃借人負担割合（クロスの場合） cloth2 詳しくは、国土交通省のホームページ等をご参考に。

敷引特約は、有効？

敷金とは、一般に入居者が家賃を滞納してしまっていたり、入居者の利用方法が悪く、または不注意で部屋を汚してしまっていたりした場合に、それを賠償する際の担保として預けているお金のことです。
よって、家賃の滞納や入居者の責任で賠償するものがなければ、原則、敷金は返還されるものです。

例えば、契約書に敷金は家賃の３ヶ月分、敷引２ヶ月分などという契約となっていたら、どうでしょうか？
入居者が退去する際、敷金のうち一定の額を返還しないとする特約を「敷引特約」といいます。
これまで、この敷引特約が有効なのか無効なのか、争いがありましたが、平成２３年に最高裁判所の判決が下され、（平成２３年３月２４日、平成２３年７月１２日）、敷引額が不当に高額であるなど特別な事情がないと、敷引特約は無効とはいえない、ということになりました。

突然、大家さんから賃貸マンションを明け渡してほしいと言われてしまったら…。

大家さんが入居者に物件の明け渡しを求める場合、「借地借家法」という法律に従った明渡の請求を行うことになります。
例えば、「大家さんの要求があったら即座に明け渡さなければならない」といった契約になっていたとしても、そのような契約は借地借家法に違反して無効となりますので、即座の明け渡しに応じる必要はありません。

借地借家法に従って、大家さんが入居者との契約を更新しない（立ち退きを要求する）場合は…

１　入居者宛に契約を更新しない旨を半年以上前に通知しなければなりません。

２　退去を求めるに当たり、「正当な理由」が必要です。

※正当な理由の例

老朽化による取り壊し、子供が帰ってくるので家を提供したいなど

※立ち退き料とは？

大家さんに正当な理由があるかどうかについては、大家さんと入居者との状況など様々な事情が考慮されます。多くの場合は、入居者の損害等を補てんする「立ち退き料」の支払を求められることになるものと考えられます。
立ち退き料の算定については、契約の内容や、大家さんと入居者の方との様々な事情に基づいて算定されます。

定期借家という契約をご存知ですか？

賃貸借契約において、大家さんから契約の終了をするときは、契約の終了に正当な理由が必要であったり立ち退き料の支払いを求められたりなど大きなハードルがありますが、一定の条件の下、あらかじめ、契約の更新がないことを契約の内容に盛り込むことができます。これを「定期借家」といいます（借地借家法第３８条）。
これから賃貸マンションに入居しようとする方は、契約の更新ができるかどうか、ちゃんと確認をすることが大切です。

定期借家とする条件とは？

１　書面による契約であること

２　契約の更新がない旨を記載した書面を交付して、事前に入居者に説明をしていること

家賃の減額の請求はできるでしょうか？

賃貸借の契約も長期間にわたってくると、入居者からすると、近隣の物件と比べて、家賃が高額に感じることもあるかもしれません。

■まずは、「調停」から

家賃の増額・減額に関する手続は、まず「調停」による協議をしなければなりません。調停とは、裁判所において話し合いをして問題を解決する手続です。調停では、通常、裁判官のほか、不動産業者などが調停委員として参加し、近隣の家賃の状況等を考慮しながら、適正家賃について協議を行っていきます。

■「調停」が成立しない場合は「訴訟」へ